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  的告诉》（国资办发[1992]36号）； 8. 《企业国有财物监督办理暂行法令》（国务院令第588号）； 9. 《企业国有财物点评办理暂行办 法》（国务院国有财物监督办理委员会令第12 号）； 10.《关于加强企业国有财物点评办理作业有关问题的告诉》（国资委产权[2006]274 号）； 11.《关于企业国有财物点评陈述审理作业有关事项的告诉》（国财物权[2009]941 号）； 12.《关于印发〈企业国有财物点评项目存案作业指引〉的告诉》（国资发产权[2013]64 号）； 13.《企业国有财物买卖监督办理办法》（国资委、财务部32号令）； 14.《中华人民共和国增值税暂行法令施行细 则》（财 政部、国家税务总局令第65 号）； 15.《关于全面推开营业税改征增值税试点的告诉》（财税第[2016]36号）； 16.《中华人民共和国城市房地产办理法》； 17.《中华人民共和国土地办理法》； 18.《中华人民共和国土地办理法施行法令》； 19.《中华人民共和国乡镇土地运用税暂行法令》； 20. 其它相关的法令法规文件。 （三）点评准则依据 1. 《财物点评根本准则》（财资[2017]43号）； 2. 《财物点评职业道德准则》（中评协[2017]30号）； 3. 《财物点评执业准则—财物点评程序》（中评协[2017]31号）； 4. 《财物点评执业准则—财物点评陈述》（中评协[2017]32号）； 5. 《财物点评执业准则—财物点评托付合同》（中评协[2017]33号）； 6. 《财物点评执业准则—财物点评档案》（中评协[2017]34号）； 7. 《财物点评执业准则—企业价值》（中评协[2017]36号）； 8. 《财物点评执业准则—无形财物》（中评协[2017]37号）； 9. 《财物点评执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）； 10.《财物点评执业准则—机器设备》（中评协[2017]39号）； 11.《企业国有财物点评陈述攻略》（中评协[2017]42号）； 12.《财物点评组织事务质量操控攻略》（中评协[2017]46号）； 13.《财物点点评值类型辅导定见》（中评协[2017]47号）； 14.《财物点评方针法令权属辅导定见》（中评协[2017]48号）。 （四）财物权属依据 1. 企业法人营业执照、公司章程； 2. 土地运用权证； 3. 房子全部权证； 4. 机动车行驶证； 5. 首要设备置办合同、发票，以及有关协议、合相等材料； 6. 其他权属文件。 （五）点评取价依据 1. 被点评单位供给的《财物点评申报表》、《收益猜测表》； 2. 《房地产点评规范》(GB/T50291-2015)； 3. 《国家开展变革委关于进一步铺开制作项目专业服务价格的通 知》（发 改价格 [2015]299号）； 4. 财务部关于印发《根本制作项目制作本钱办理规矩》的告诉（财建[2016]504号）； 5. 《根本制作财务规矩》（财务部令第81号）； 6. 山东省制作厅《山东省关于继续履行新增制作工程造价咨询服务收费规范的通 知》（鲁价费发[2007]205号）； 7. 山东省安全出产办理协会关于发布《山东省安全点评收费辅导价（试行）》的告诉 （鲁安管协字[2006]4号）； 8. 中华人民共和国国家规范《乡镇土地点评规程》(GB/T18508-2014)； 9. 中华人民共和国国家规范《乡镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)； 10. 中华人民共和国国家规范《土地运用现状分类》(GB/T21010-2007)； 11.《机动车强制作废规范规矩》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年 第12号）； 12.《中华人民共和国海关进出口税则》（2018年）； 13. 点评基准日银行存告贷基准利率及外汇汇率； 14.《房子完损等级及鉴定规范》（城住字[1984]第678号）； 15.《山东省修建工程耗费量定额》(2016)、《山东省装置工程耗费量定额》(2016)、 《山东省修建工程价目表》(2016)、《山东省装置工程价目表》(2016)、《山东省建 设工程费用项目组成及核算规矩》(2011)； 16.《山东省住宅和城乡制作厅印发＜修建业营改增制作工程计价依据调整施行意 见＞的告诉》（鲁建办字[2016]20号）； 17. 淄博市2018年2月工程造价信息； 18. 机械工业出版社《2018年机电产品报价手册》； 19. 被点评单位供给的相关工程预决算材料； 20. 被点评单位供给的在建工程付款进展统计材料及相关付款凭据； 21. 被点评单位供给的前史年度审计陈述、未来年度运营方案、盈余猜测等材料； 22. 被点评单位供给的项目可行性研究陈述、项目出资概算、规划概算等材料； 23. 被点评单位与相关单位签定的原材料购买合同； 24. 被点评单位与相关单位签定的工程承发包合同； 25. 点评人员现场勘测记载及搜集的其他相关点评信息材料； 26. 与此次财物点评有关的其他材料； 27. 被点评单位供给的管帐报表、财务管帐运营方面的材料、以及有关协议、合同 书、发票等财务材料； 28. 国家有关部门发布的统计材料和技能规范材料及价格信息材料，以及我公司收 集的有关询价材料和取价参数材料等。 七. 点评办法 （一）点评办法简介 企业价值点评根本办法包含财物根底法、收益法和商场法。 企业价值点评中的财物根底法也称本钱法，是指以被点评单位点评基准日的财物负 债表为根底，点评表内及可辨认的表外各项财物、负债价值，承认点评方针价值的 点评办法。 企业价值点评中的收益法，是指将预期收益本钱化或许折现，承认点评方针价值的 点评办法。收益法常用的具体办法包含股利折现法和现金流量折现法。收益法是从 企业获利才能的视点衡量企业的价值，树立在经济学的预期成效理论根底上。 企业价值点评中的商场法，是指将点评方针与可比上市公司或答应比买卖事例进行 比较，承认点评方针价值的点评办法。商场法常用的两种具体办法是上市公司比较 法和买卖事例比较法。 （二）点评办法的挑选 财物根底法是以财物负债表为根底，合理点评企业表内及表外各项财物、负债价 值，承认点评方针价值的点评办法，结合本次点评情况，被点评单位可以供给、评 估师也可以从外部搜集到满意财物根底法所需的材料，可以对被点评单位财物及负 债打开全面的清查和点评，因而本次点评适用财物根底法。 收益法的根底是经济学的预期成效理论，即对出资者来讲，企业的价值在于预期企 业未来所可以发生的收益。收益法尽管没有直接运用实践商场上的参照物来阐明评 估方针的现行公正商场价值，但它是从抉择财物现行公正商场价值的根本依据－资 产的预期获利才能的视点点评财物，能完好表现企业的全体价值，其点鉴定论具有 较好的牢靠性和说服力。从收益法适用条件来看，因为企业具有独立的获利才能且 被点评单位办理层供给了未来年度的盈余猜测数据，依据企业前史运营数据、表里 部运营环境可以合理估量企业未来的盈余水平，并且未来收益的危险可以合理量 化，因而本次点评适用收益法。 商场法是以实践商场上的参照物来点评点评方针的现行公正商场价值。因为我国目 前商场化、信息化程度尚不高，可比上市公司（或买卖事例）与点评方针的相似程度较 难精确量化和批改，因而商场法点评成果的精确性较难精确考量，并且商场法依据 基准日本钱商场的时点影响进行估值而未考虑商场周期性动摇的影响，因而本次评 估不宜选用商场法。 （三）具体点评办法介绍 一）财物根底法 企业价值点评中的财物根底法，是指以被点评企业点评基准日的财物负债表为 根底，合理点评企业各项财物价值和负债的根底上承认点评方针价值的点评方 法。各类财物及负债的点评进程阐明如下： 1. 活动财物及负债的点评 被点评单位活动财物包含钱银资金、应收收据、应收账款、预付金钱、 其他应收款、存货、其他活动财物；负债包含短期告贷、买卖性金融负 债、敷衍收据、敷衍帐款、预收金钱、敷衍职工薪酬、应交税费、敷衍 利息、其他敷衍款、其他活动负债和其他非活动负债。 (1) 钱银资金：悉数为银行存款，经过核实银行对账单、银行函证、相 关凭据等，以核实后的价值承认点评值。其间外币资金按点评基准 日的国家外汇牌价折算为人民币值作为点评值。 (2) 应收收据：应收收据指企业因出售产品或供给劳务等而收到的商业 汇票，归入点评规划的应收收据悉数为银行承兑汇票。关于应收票 据，点评人员核对了账面记载，查阅了应收收据挂号簿，并对收据 进行了盘点核对，关于部分金额较大的应收收据，还查看了相应销 售合同和出库单等原始记载。经核实承认无误的情况下，以核实后 的账面值承认点评值。 (3) 应收账款和其他应收款：各种应收金钱在核实无误的根底上，依据 每笔金钱或许回收的数额承认点评值。关于有充沛理由信任全都能 回收的，按悉数应收款额核算点评值；关于或许收不回部分金钱 的，在难以承认收不回账款的数额时，借助于前史材料和现场查询 了解的情况，具体剖析数额、欠款时刻和原因、金钱回收情况、欠 款人资金、信誉、运营办理现状等情况承认点评值。经核实，未发 现有确凿依据标明无法回收的金钱，故以核实后账面价值承认点评 值。 (4) 预付金钱：依据所能回收货品、获得服务、或回收钱银资金等可以 构成相应财物和权益的金额的估量值承认点评值。关于可以回收相 应货品的或权力的，按核实后的账面值作为点评值。关于那些有确 凿依据标明收不回相应货品，也不能构成相应财物或权益的预付帐 款，其点评值为零。 (5) 存货 外购存货：首要包含材料收买（在 途 物资）、 原 材料、在库周转材 料。关于库存时刻短、活动性强、商场价格改变不大的外购存 货，以核实后的账面价值承认点评值；关于库存时刻长、活动性 差、商场价格改变大的外购存货按基准日有用的揭露商场价格加上 正常的进货费用承认点评值。 产制品：产制品点评办法有本钱法和商场法两种，本次点评以商场 法进行点评，商场法是以其彻底本钱为根底，依据其产品出售商场 情况的好坏抉择是否加上恰当的赢利，或是要低于本钱，承认评 估值。归入本次点评规划的产制品均为正常对外出售的产制品。 关于正常出售的产品，点评人员依据产制品经核实的数量、出售 价格，在产制品不含税出售价格的根底上扣除出售税金、出售费 用、所得税及恰当份额的税后赢利后与产制品的数量相乘承认其评 估值。 在产品：经核对，在产品本钱结转及时完好，金额精确，其本钱 组成内容为出产领用的原材料、制造费用、辅助材料和人工费用 等。点评人员在核对其本钱构成与核算情况后，关于能正常继续进 行出产的在产品，其账面价值根本可以表现在产品的现时价值，故 以核实后的账面值承认点评值；关于不能正常继续进行出产的在产 品，按可回收价值承认点评值；账面上的「减值预备」科目按零值计 算。 (6) 其他活动财物：关于预徼的所得税，点评人员在核实无误的根底 上，经过了解企业适用的税种、税率、税额以及缴费的费率等核实 企业的交税申报表，经过查阅交税笔据承认申报数的正确性和实在 性，以核实后账面值做为点评值。 (7) 负债：各类负债在查阅核实的根底上，依据点评意图完结后的被评 估企业实践需要承当的负债项目及金额承认点评值。关于负债中并 非实践需要承当的负债项目，按零值核算。 2. 非活动财物的点评 (1) 房子建（构）筑物 对房子、构筑物首要选用重置本钱法进行点评。 重置本钱法，就是在实践条件下从头置办或制作一个全新情况的评 估方针，所需的悉数本钱减去点评方针的实体性陈腐价值降低、功用性 陈腐价值降低和经济性陈腐价值降低后的差额，以其作为点评方针实践价值 的一种点评办法。重置本钱法的根本公式为： 点评值=重置全价×综组成新率 重置全价=建安工程造价（不含税价）+前期费用及其他费用（不含税 价）+资金本钱 1） 重置全价的承认 重置全价=建安工程造价（不含税价）+前期费用及其他费用（不 含税价）+资金本钱 ① 建安设归纳造价的承认 点评作业中，点评人员经过查勘待估建（构）筑物的各项 什物情况和查询工程竣工图纸、工程结算材料、财务 决算陈述彻底情况，采纳不同点评办法别离承认待估 建（构）筑物的建安工程造价。一般工程造价的承认依据 待估建（构）筑物实践情况选用重编预算法、工程结算调 整法、类比系数调整法、独自造价方针法等办法中的 一种办法或一起运用几种办法归纳予以承认。 本次点评选用以下3种办法承认建（构）筑物的建安工程 造价： 重编预算法：以待估建（构）筑物的工程竣工材料、竣工 图纸等材料为根底，结合现场勘查成果，从头编制工 程量清单，按山东省现行修建、装饰、装置工程耗费 量定额、有色金属工业矿山井巷工程预算定额和费用 定额、调整文件等材料核算出点评基准日具有代表性 的建（构）筑物的建安工程造价。 类比系数调整法：关于规划图纸及工程结算材料不齐 全的建（构）筑物选用类比系数调整法进行测算，经过对 典型工程事例的修建面积、结构型式、层高、层数、 跨度、原料、表里装饰、施工质量、运用修理保护等 各项情况与待估建（构）筑物进行比较，参阅测算出的典 型工程事例人工费、材料费、机械费增长率，对典型 工程事例的建安工程造价进行调整后求取此类建（构）筑 物的建安工程造价。 独自造价方针预算法：关于某些价值较小或结构简略 的建（构）筑物，点评人员经归纳剖析后选用独自造价指 标，并结合以往相似工程经历，求取此类建（构）筑物的 建安工程造价。 ② 前期费用及其它费用承认 前期费用及其他费用首要包含勘查规划费、工程监理 费、制作单位办理费、工程造价咨询服务费、施工监 理费、环境影响咨询费、安全点评费等，经测算取费 率如下： 前期费用及其他费用一览表 按工程 造价 按修建 序号 费用称号 取费费率 面积取费 依据 (%) （元╱平方米） 1 项现在期作业咨询费 0.10% 发改价格[2015]299 号，依据商场价格 调理 2 勘查规划费 2.50% 发改价格[2015]299 号，依据商场价格 调理 3 投标署理服务费 0.25% 发改价格[2015]299 号，依据商场价格 调理 4 制作单位办理费 1.50% 财建[2016]504号 5 工程造价咨询服务费 0.40% 鲁价费发[2007]205号 6 施工监理费 1.50% 发改价格[2015]299 号，依据商场价格 调理 7 环境影响咨询费 0.20% 发改价格[2015]299 号，依据商场价格 调理 8 安全点评费 0.20% 鲁安管协字[2006]4号 9 城市根底设施配套费 8（0 出产）╱ 淄政发[2008]114号 205.（8 非出产） 算计 5.30% 80/205.8 ③ 资金本钱 资金本钱为修建物正常制作工期内占用资金的筹资成 本，系在制作期内为工程制作所投入资金的告贷利 息。资金本钱依据本项目合理的制作工期，依照点评 基准日相应期限的告贷利率以含税建安工程费与含税 前期及其他费用之和为基数承认。 2015年10月24日 序号 制作工期 发布告贷利率 1 0.5年以内 4.35% 2 0.5年～1年 4.35% 3 1年～3年 4.75% 4 3年～-5年 4.75% 5 5年以外 4.90% 资金本钱=（含税建安工程造价+含税前期费用及其他费 用）×年告贷利率×制作工期╱2 ④ 可抵扣的增值税进项税的承认 依据《关于全面推开营业税改征增值税试点的告诉》（财 税[2016]36号），自2016年5月1日起，在全国规划内全 面推开营业税改征增值税（营改增）试点，修建业、房地 工业、金融业、日子服务业等悉数营业税交税人，由 交纳营业税改为交纳增值税。 一般交税人发生应税行为适用一般计税办法计税，可 抵扣的增值税进项税具体核算如下： 建安工程造价可抵扣的增值税进项税=含税建安工程造 价÷(1+11%)×11% 前期费用及其他费用可抵扣的增值税进项税=含税前期 费用及其他费用÷(1+6%)×6% 制作单位办理费属企业本身发生的费用，不交税。 2） 综组成新率的鉴定 ① 关于价值大、重要的建（构）筑物选用勘查成新率和年限 成新率归纳承认，其核算公式为： 综组成新率=勘查成新率×60%+年限成新率×40% 其间：年限成新率=（经济经用年限－已运用年限）╱经 济经用年限×100% 现场勘查成新率是对首要建（构）筑物逐项查阅其竣薪酬 料，了解其历年修理改造、办理情况，并经现场勘查 后，别离对其结构、装饰、设备三部分进行评分，填 写现场勘查成新率表，逐个算出其勘查成新率。 ② 对於独自造价价值较小、结构相对简略的建（构）筑物， 其成新率依据年限法并依据什物具体情况进行批改后 承认。 3） 点评值的核算 点评值=重置全价×综组成新率 (2) 设备类财物 归入点评规划的设备类财物包含机器设备、运输设备、电子设备三 大类。 本次机器设备的点评首要选用重置本钱法。机器设备点评的重置成 本法是经过预算全新机器设备的更新重置本钱，然后扣减实体性贬 值、功用性价值降低和经济性价值降低，或在承认综组成新率的根底上， 承认机器设备点点评值的办法。设备的重置价值一般包含从头购 置或制作与点评方针成效相同的全新财物所需的悉数合理的直接 费用和直接费用，如设备的置办价、运杂费、设备根底费、装置调 试费、前期及其他费用、资金本钱等。本次点评选用的核算公式 为： 点点评值=重置本钱×综组成新率 1） 机器设备的点评 本次机器设备的点评选用重置本钱法。核算公式为： 点点评值＝重置价值×综组成新率 ① 机器设备重置价值的承认 重置价值＝设备置办价＋运杂费＋设备根底费＋装置 调试费＋前期及其他费用＋资金本钱－可抵扣的增值 税 i. 设备置办价 关于仍在现行商场流转的设备，直接按现行商场 价承认设备的置办价格；关于现已筛选、厂家不 再出产、商场已不再流转的设备，则选用相似设 备与委估设备比较，归纳考虑设备的功用、技能 参数、运用功用等方面的差异，剖析承认置办价 格。 ii. 运杂费 本次点评考虑出产厂家与设备所在地的间隔、设 备分量及外形尺寸等要素，按不同运杂费率计 取。依据设备询价时选用的价格条件，若设备购 置价中包含运杂费，则不再计取。 iii. 设备根底费 依据设备的特色，参照《财物点评常用办法与参 数手册》，以置办价为根底，按不同装置费率计 取。如设备不需独自的根底在核算设备重置全价 时不考虑设备根底费用。 iv. 装置调试费 装置调试费以置办价为根底，首要参阅《财物 点评常用办法与参数手册》，一起考虑设备的特 点、分量、装置难易程度和产权持有单位以往有 关设备装置费用开销情况剖析承认。若设备置办 价中包含上述费用，则不再重复核算。 对小型、无需装置的设备，不考虑装置调试费。 v. 前期及其他费用 是指从工程筹建到工程竣工检验交给运用止的整 个制作期间，除修建装置工程费用和设备装置工 程费用以外的，为确保工程制作顺利完结和交给 运用后可以正常发挥成效而发生的各项费用。包 括前期及其他费用包含制作单位办理费及前期咨 询费、勘查规划费、工程制作监理费、工程造价 咨询费、招投标办理费、安全点评费、环境点评 费等。本次点评测算的前期及其他费用费率和取 费依据如下表所示： 项目称号 核算公式 费率% 取费依据 制作单位办理费 （设备置办价+运杂费+根底费+装置费）×费率 1.50% 财建[2016]504号 制作项现在期作业 （设备置办价+运杂费+根底费+装置费）×费率 0.10% 发改价格[2015]299 咨询费 号及商场调理价 勘测规划费 （设备置办价+运杂费+根底费+装置费）×费率 1.60% 发改价格[2015]299 号及商场调理价 投标署理费 （设备置办价+运杂费+根底费+装置费）×费率 0.20% 发改价格[2015]299 号及商场调理价 环境影响咨询费 （设备置办价+运杂费+根底费+装置费）×费率 0.10% 发改价格[2015]299 号及商场调理价 项目称号 核算公式 费率% 取费依据 安全点评费 （设备置办价+运杂费+根底费+装置费）×费率 0.10% 鲁安管协字[2006]4 号 工程造价咨询服务费 （设备置办价+运杂费+根底费+装置费）×费率 0.20% 鲁价费发[2007]205 号 施工监理费 （设备置办价+运杂费+根底费+装置费）×费率 1.50% 发改价格[2015]299 号 vi. 资金本钱 依据制作项意图合理制作工期，按点评基准日适 用的告贷利率，资金本钱按制作期内均匀性投入 计取。核算公式为： 资金本钱=（设备置办价+运杂费+装置调试费+基 础费用+其他费用）×告贷利率×制作工期×1/2 依据产权持有单位设备的特色和出资规划，承认 项意图合理工期为1.5年，点评基准日我国人民 银行履行的1.5年期告贷利率为4.75%。 vii. 可抵扣的增值税 依照国家相关规矩，设备置办价按17%、运费、 根底费、装置费按11%、其他费用按6%的税率 核算增值税并可抵扣销项税；其间制作单位办理 费、资金本钱不核算增值税，不予抵扣。 ② 综组成新率的承认 对大型、要害设备，选用勘测成新率和理论成新率按 权重承认： 综组成新率=勘测成新率×0.6＋理论成新率×0.4 i. 勘测成新率 勘测成新率的承认首要以企业设备实践情况为 主，依据设备的技能情况、作业环境、保护保养 情况，依据现场实践勘测情况对设备分部位进行 逐项打分，归纳承认勘测成新率。 ii. 理论成新率 理论成新率依据设备的经济寿数年限（或尚可使 用年限）和已运用的年限承认。 理论成新率=（经济寿数年限－已运用的年限）╱ 经济寿数年限×100% 关于已运用年限超越经济寿数年限的设备，运用 如下核算公式： 理论成新率=尚可运用年限╱（已运用年限+尚可 运用年限）×100% iii. 点评值的承认 点评值=重置全价×综组成新率 2） 车辆的点评 商场比较法是以代替准则为理论根底的点评办法。依据代替 准则，将待估车辆与在较近时期内的相似车辆买卖实例进 行对照比较，对有关要素进行批改，得出待估车辆在点评基 准日商场价值。依据本次点评的特定意图及被点评车辆的特 点，关于置办年限较长现已停产的轿车首要选用商场比较法 承认委估车辆的商场价值。核算公式如下： 比准价格＝可比实例价格×车辆年限批改系数×车辆路程修 正系数×勘测车况批改系数×买卖价格批改系数 车辆商场法点评值＝均匀比准价格＝（比准事例A＋比准事例 B＋比准事例C）÷3 3） 电子设备的点评 ① 电子设备重置全价的承认 电子设备多为企业作业用电脑、打印机、厨房用具、 作业家具、电视机、监控设备、仪器仪表等，由经销 商担任运送装置调试，重置本钱直接以商场收买价确 定。 ② 成新率的承认 电子及作业设备成新率，首要依据其经济寿数年限来 承认其综组成新率；关于大型的电子设备还参阅其工 作环境、设备的运转情况等来归纳承认其成新率。 ③ 点点评值的承认 点评值=重置本钱×成新率 关于置办时刻较早，已停产且无类比价格的电子设 备，首要查询二手买卖价选用商场法进行点评。 (3) 在建工程 在建工程选用重置本钱法点评。为防止财物重复计价和遗失财物 价值，结合本次在建工程特色，针对各项在建工程类型和具体情 况，选用以下点评办法： 开工时刻距基准日半年内的在建项目，依据其在建工程申报金 额，经账实核对后，除掉其间不合理开销的余值作为点评值。 开工时刻距基准日半年以上的在建项目，因账面值不含制作单位管 理费和资金本钱，本次点评加计办理费和资金本钱。核算公式如 下： 未竣工项目点点评值=已付工程款+制作单位办理费+资金本钱 资金本钱=（已付工程款+办理费）×利率×工期÷2 其间：利率按点评基准日我国人民银行同期告贷利率承认；工期根 据项目规划和实践竣工率，参照制作项目工期定额合理承认。 (4) 土地运用权 依据《乡镇土地点评规程》，土地点评可以选用的根本点评办法有 收益还原法、商场比较法、本钱迫临法、剩下法和基准地价系数修 正法。 1） 不宜选用的点评办法 点评方针作为工业用地，具有专门的运用用处规矩，且地上 修建物大部分为工业厂房及隶属修建物，存在专一性，购买 者很少，山东省近年来无相似的房地产开发事例和商场买卖 事例，无法承认其开发潜力，依据剩下法的根本原理，无法 判别点评方针开发价值的情况下无法选用剩下法。 点评方针作为工业用地，其盈余才能很难在整个工业出产收 益中将点评方针对应的收益、费用剥离出来，无法获得可观 收益，依据收益还原法的根本原理，无法测算可观收益的情 况下无法选用收益还原法； 点评方针所在位置周边土地商场较为活泼，运用本钱迫临法 不能彻底反映该区域土地商场的公允价值，故不选用本钱逼 近法。 张店区适用基准地价基准日期为2016年1月1日，距点评基准 日时刻较长，因而不适合选用基准地价系数批改法点评。 2） 宜选用的点评办法 待估方针周边近期有相似用地买卖事例可参阅，土地商场较 老练，在同一供需圈内可以搜集到满意的成交事例，故适合 选用商场比较法点评。 商场比较法是经过点评方针与在点评基准日近期有过买卖的 相似土地进行比较，对这些相似土地的已知价格作恰当的修 正，以此预算点评方针的客观合理价格或价值的办法。 1） 搜集买卖实例； 2） 选取可比实例； 3） 树立价格可比根底； 4） 进行买卖情况批改； 5） 进行买卖日期批改； 6） 进行区域要素批改； 7） 进行单个要素批改； 8） 求出比准价格。 (5) 其他无形财物 其他无形财物首要为特许技能运用权和SAP软件。在核对帐簿，原 始凭据、相关合同的根底上，点评人员对其发生的合法性、合理 性、实在性和精确性进行了核实，以核实后的摊余价值承认其点评 值。 (6) 递延所得税财物 在核对帐簿，原始凭据的根底上，点评人员对其发生的合法性、合 理性、实在性和精确性进行了核实，以点评基准日后被点评单位应 享有的财物和权力价值作为点评值。 二）收益法 本次收益法点评选用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业自在现金 流，经过对企业全体价值的点评来直接获得股东悉数权益价值。 本次点评以未来若干年度内的企业自在现金净流量作为依据，选用恰当折现率 折现后加总核算得出企业全体营业性财物的价值，然后再加上溢余财物、非经 营性财物价值减去有息债款得出股东悉数权益价值。 1. 核算模型 E＝V－D公式一 V＝P＋C1＋C2＋E公式二 上式中： E：股东悉数权益价值； V：企业全体价值； D：付息债款点点评值； P：运营性财物点点评值； C1：溢余财物点点评值； C2：非运营性财物点点评值； E：（未在现金流中考虑的）长时刻股权出资点点评值。 其间，公式二中运营性财物点点评值P按如下公式求取： 3

  Q5Wu@UW 5Q uUQ W UJ 公式三 上式前半部分为清晰猜测期价值，后半部分为永续期价值（终值） 公式三中： Rt：清晰猜测期的第t期的企业自在现金流 t：清晰猜测期期数1，2，3， ，n； r：折现率； Rn+1：永续期企业自在现金流； g：永续期的增长率，本次点评g=0； n：清晰猜测期第末年。 2. 模型中要害参数的承认 1） 预期收益的承认 本次将企业自在现金流量作为企业预期收益的量化方针。 企业自在现金流量就是在支付了运营费用和所得税之后，向公司权 利要求者支付现金之前的悉数现金流。其核算公式为： 企业自在现金流量＝税后净赢利＋折旧与摊销+利息费用×（1－税 率T）－本钱性开销－营运资金改变。 2） 收益期的承认 企业价值点评中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为 了合理猜测企业未来收益，依据企业出产运营的特色以及有关法令 法规、契约和合相等，可将企业的收益期限区分为有限期限和无限 期限。 因为企业近期的收益可以相对合理地猜测，而远期收益猜测的合理 性相对较差，依照一般点评常规，点评人员将企业的收益期限区分 为清晰猜测期间和清晰猜测期后两个阶段。点评既：运营性事务价 值=清晰猜测期价值+清晰猜测期后价值（终值）。 3） 折现率的承认 承认折现率有多种办法和途径，依照收益额与折现率口径一起的原 则，本次点评收益额口径为企业自在现金流量，则折现率选取加权 均匀本钱本钱(WACC)承认。 4） 付息债款点点评值的承认 付息债款包含企业的长短期告贷，按其商场价值承认。 5） 溢余财物及非运营性财物（负债）点点评值的承认 溢余财物是指与企业收益无直接关系的，超越企业运营所需的剩下 财物，一般指超量钱银资金和买卖性金融财物等；非运营性财物是 指与企业收益无直接关系的，不发生效益的财物。对该类财物独自 进行点评。 八. 点评程序施行进程和情况 依据国家有关部门关于财物点评的规矩和管帐核算的一般准则，依据国家有关部门相关法 律规矩和规范化要求，依照与托付人的财物点评托付合同所约好的事项，山东天健兴业资 产点评有限公司业已施行了对托付人供给的法令性文件与管帐记载以及相关材料的验证审 核，按被点评单位提交的财物清单，对相关财物进行了必要的产权查验、实地查询与核 对，进行了必要的商场查询和买卖价格的比较，以及财务剖析和猜测等其他有必要施行的 财物点评程序。财物点评的具体进程如下： 1. 承受托付及预备阶段 (1) 山东天健兴业财物点评有限公司于2018年4月承受托付人的托付，从事本财物 点评项目。在承受托付后，山东天健兴业财物点评有限公司即与托付人就本次 点评意图、点评方针与点评规划、点评基准日、托付点评财物的特色等影响资 产点评方案的问题进行了认线) 依据托付点评财物的特色，有针对性地安置财物点评申报明细表，并规划首要 财物查询表、首要事务盈余情况查询表等，对托付人参加财物点评合作人员进 行事务培训，填写财物点评清查表和各类查询表。 (3) 点评方案的规划 依据了解财物的特色，拟定点评施行方案，承认点评人员，组成财物点评现场 作业小组。 (4) 点评材料的预备 搜集和收拾点评方针商场买卖价格信息、首要原料商场价格信息、点评方针产 权证明文件等。 该阶段作业时刻为2018年4月3日－4月4日。 2. 现场清查阶段 (1) 点评方针实在性和合法性的查验 依据托付人及被点评单位供给的财物和负债申报明细，点评人员针对什物财物 和钱银性债款和债款选用不同的核对办法进行查验，以承认财物和负债的实在 精确。 对钱银资金，咱们经过查阅日记帐，审理银行对账单及银行存款余额调理表等 办法进行查询； 对债款和债款，点评人员采纳核对总帐、明细帐、检查合同凭据等办法承认资 产和负债的实在性。 对固定财物的查询选用要点和一般相结合的准则，要点查询房子修建物、重要 设备等财物。点评人员，查阅了相关工程的规划、施工文件，工程承包合同， 工程金钱结算材料、设备置办合同发票等，然后承认财物的线) 财物实践情况的查询 设备运转情况的查询选用要点和一般相结合的准则，要点查询出产用机械设 备。首要经过查阅设备的运转记载，在被点评单位设备办理人员的合作下现场 实地查询设备的运转情况等办法进行。在查询的根底上完善重要设备检询表。 (3) 什物财物价值构成及事务开展情况的查询 依据被点评单位的财物特色，查询其财物价值构成的合理性和合规性。要点核 查固定财物账面金额的实在性、精确性、完好性和合规性。查阅了有关管帐凭 证、管帐帐簿以及工程决算、工程施工合同、设备收买合相等材料。 (4) 企业收入、本钱等出产运营情况的查询 搜集相关单位以前年度损益核算材料，进行测算剖析；经过访谈等办法查询各 单位及事务的实践运转情况及其收入、本钱、费用的构成情况及未来开展趋 势，为编制未来现金流猜测作预备。 经过搜集相关信息，对帝斯曼公司各项事务的商场环境、未来所面对的竞赛、 开展趋势等进行剖析和猜测。 该阶段的作业时刻为2018年4月10日－4月20日。 3. 挑选点评办法、搜集商场信息和预算进程 点评人员在现场依据针对本项目特色拟定的作业方案，结合实践情况承认的作价原 则及估值模型，清晰点评参数和价格规范后，参阅企业供给的前史材料和未来运营 猜测材料开端鉴定预算作业。 4. 点评汇总阶段 (1) 点评成果的承认 依据山东天健兴业财物点评有限公司点评人员在点评现场勘测的情况以及所进 行的必要的商场查询和测算，承认托付点评财物的财物根底法和收益现值法结 果。 (2) 点评成果的剖析和点评陈述的编撰 依照山东天健兴业财物点评有限公司规范化要求编制相关财物的点评陈述。评 估成果及相关财物点评陈述按山东天健兴业财物点评有限公司规矩程序进行三 级覆核，经签字财物点评师终究覆核无误后，由项目组完结并提交陈述。 (3) 作业草稿的收拾归档 上述三四两阶段作业时刻为2018年4月21日－5月8日。 九. 点评假定 （一）一般假定： 1. 买卖假定：假定全部待点评财物现已处在买卖进程中，点评师依据待点评财物 的买卖条件等模仿商场进行点评。 2. 揭露商场假定：揭露商场假定是对财物拟进入的商场的条件以及财物在这样的 商场条件下承受何种影响的一种假定。揭露商场是指充沛兴旺与完善的商场条 件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞赛性商场，在这个商场上，买方和卖方 的位置相等，都有获取满意商场信息的时机和时刻，买卖双方的买卖都是在自 愿的、沉着的、非强制性或不受约束的条件下进行。 3. 继续运用假定：继续运用假定是对财物拟进入商场的条件以及财物在这样的市 场条件下的财物情况的一种假定。首要被点评财物正处于运用情况，其次假定 处于运用情况的财物还将继续运用下去。在继续运用假定条件下，没有考虑资 产用处转化或许最佳运用条件，其点评成果的运用规划受到约束。 4. 企业继续运营假定：是将企业全体财物作为点评方针而作出的点评假定。即企 业作为运营主体，在所在的外部环境下，依照运营方针，继续运营下去。企业 运营者担任并有才能担任职责；企业合法运营，并可以获取恰当赢利，以坚持 继续运营才能。 （二）收益法点评假定： 1. 国家现行的有关法令、法规及方针，国家微观经济形势无严重改变；本次买卖 各方所在区域的政治、经济和社会环境无严重改变；无其他不行猜测和不行抗 力要素形成的严重晦气影响。 2. 针对点评基准日财物的实践情况，假定企业继续运营。 3. 假定公司的运营者是担任的，且公司办理层有才能担任其职务。 4. 假定公司依据合资协议、公司章程、股东会抉择及淄博高新技能工业开发区经 济开展局淄高新经外资发[2007]18号文件批覆，企业运营运营期限至2030年2 月，本次猜测期截止至2030年2月。 5. 假定首要原料的供给商场坚持稳定，不发生严重改变。 6. 假定国家的限抗方针点评基准日后不发生严重改变。 7. 除非还有阐明，假定公司彻底恪守全部有关的法令和法规。 8. 假定公司未来将采纳的管帐方针和编写此份陈述时所选用的管帐方针在重要方 面根本一起。 9. 假定公司在现有的办理办法和办理水平的根底上，运营规划、办法与现时方向 坚持一起。 10. 有关利率、汇率、赋税基准及税率，方针性征收费用等不发生严重改变。 11. 无其别人力不行抵抗要素及不行预见要素对企业形成严重晦气影响。 12. 假定企业猜测年度现金流为期中发生。 13. 假定点评基准日后企业的产品或服务坚持现在的商场竞赛态势。 14. 假定点评基准日后企业的研制才能和技能先进性继续坚持现在的水平。 15. 假定被点评单位的药品出产运营答应证到期后可以从头检查发证，继续获得药 品出产运营答应。 16. 假定被点评单位的GMP认证到期后，从头请求复验并可以经过认证。 17. 假定被点评单位在未来收益期内首要出资事务人员不发生影响其运营改变的重 大改变，办理团队稳定开展。 18. 假定企业未来收益期应交税所得额的金额与赢利总额一起，不存在严重的永久 性差异和时刻性差异调整事项。 十. 点鉴定论 （一）财物根底法点鉴定论 经财物根底法点评，中化帝斯曼制药（淄博）有限公司总财物账面价值为39,419.38万 元，点点评值为43,738.60万元，增值额为4,319.22万元，增值率为10.96%；总负债 账面价值为24,125.37万元，点点评值为22,728.38万元，减值额为1,396.99万元，减值 率为5.79%；净财物账面价值为15,294.01万元，点点评值为21,010.22万元，增值额为 5,716.21万元，增值率为37.38%。 点评汇总情况详见下表： 财物点评成果汇总表 金额单位：人民币万元 项目称号 账面价值 点点评值 增减值 增值率 % 活动财物 21,859.90 22,191.49 331.59 1.52 非活动财物 17,559.48 21,547.11 3,987.63 22.71 其间：长时刻股权出资 – – – 出资性房地产 – – – 固定财物 9,928.48 13,857.19 3,928.71 39.57 在建工程 1,864.26 1,933.23 68.97 3.70 无形财物 5,345.30 5,684.50 339.20 6.35 其间：土地运用权 2,783.60 3,122.80 339.20 12.19 其他 421.44 72.19 -349.25 -82.87 财物总计 39,419.38 43,738.60 4,319.22 10.96 活动负债 22,759.84 22,728.38 -31.46 -0.14 非活动负债 1,365.53 – -1,365.53 -100.00 负债总计 24,125.37 22,728.38 -1,396.99 -5.79 净财物 15,294.01 21,010.22 5,716.21 37.38 注： 点鉴定论的具体情况见《财物点评明细表》。 （二）收益法点评成果 选用收益法点评后的中化帝斯曼制药（淄博）有限公司股东悉数权益价值为3,660.32万 元，点评减值11,633.69万元，减值率为76.07%。 （三）点评成果的终究承认 收益法受企业未来盈余才能、财物质量、企业运营才能、运营危险的影响较大，而 中化帝斯曼制药（淄博）有限公司因为受国家限抗令方针的影响，导致部分产能搁置， 其属出产型重财物企业，未来盈余才能具有较大的不承认性。财物根底法从财物重 置的视点反映了财物的公正商场价值，结合本次点评情况，被点评单位具体供给了 其财物负债相关材料、点评师也从外部搜集到满意财物根底法所需的材料，咱们对 被点评单位财物及负债进行全面的清查和点评，因而相对而言，财物根底法点评结 果较为牢靠，因而本次点评以财物根底法的点评成果作为终究点鉴定论。 十一.特别事项阐明 以下事项并非本公司点评人员执业水平缓才能所能鉴定和预算，但该事项的确或许影响评 估定论，提请本点评陈述运用者对此应特别重视： （一）本陈述所称「点点评值」系指咱们对所点评财物在现有用处不变并继续运营，以及在评 估基准日之情况和外部经济环境条件下，为本陈述书所列明的意图而提出的公允估 值定见，而不对其它用处担任。 （二）陈述中的点鉴定论是反映点评方针在本次点评意图下，依据揭露商场的准则承认的 公允价值，未考虑该等财物进行产权挂号或权属改变进程中应承当的相关费用和税 项，也未对财物点评增值额作任何交税调整预备。点鉴定论不应当被认为是对点评 方针可完结价格的确保。 （三）房子建（构）筑物 1. 帝斯曼公司归入点评规划的7项房产没有获得房产证。本次点评中，该7项房子 修建面积按施工图纸和点评人员与企业财物办理人员现场丈量成果作为点评计 算的依据。企业获得房产证时，应按证载面积考虑对点鉴定论的调整。 2. 头孢拉定厂房，坐落张店区东一路14号，修建面积为2,723.25平方米，所占用 土地为山东新华医药集团有限职责公司全部，帝斯曼公司无偿运用。本次点评 未考虑土地剩下运用年限对点鉴定论的影响。 （四）依据国家财务部联合税务总局发布的《关于调整增值税税率的告诉》，从2018年5月1 日起，交税人发生增值税应税出售行为或许进口货品，原适用17%和11%税率的，税 率别离调整为16%、10%。本次点评未考虑自2018年5月1日后履行的新增值税税率政 策对存货、建（构）筑物、机器设备、电子设备、在建工程点鉴定论发生的影响。 （五）本点评陈述没有考虑控股权和少量股权等要素发生的溢价或折价，没有考虑活动性 对点评方针价值的影响。 （六）在财物点鉴定论有用运用期内，假如财物数量及作价规范发生改变时，应当进行适 当调整，而不能直接运用点鉴定论。 自点评基准日至点评陈述出具日，不存在其他影响点评条件和点鉴定论而需要对点鉴定论 进行调整的严重事项。 十二.财物点评陈述的运用约束阐明 （一）本点评陈述只能用于点评陈述载明的点评意图和用处； （二）托付人或许其他财物点评陈述运用人未依照法令、行政法规规矩和财物点评陈述载 明的运用规划运用财物点评陈述的，财物点评组织及其财物点评师不承当职责； （三）除托付人、财物点评托付合同中托付的其他财物点评陈述运用人和法令、行政法规 规矩的财物点评陈述运用人之外，其他任何组织和个人不能成为财物点评陈述的使 用人； （四）财物点评陈述运用人应当正确理解点鉴定论，点鉴定论不等同于点评方针可完结价 格，点鉴定论不应当被认为是对点评方针可完结价格的确保； （五）本点评陈述需提交国有财物监督办理部门或许企业有关主管部门检查，存案后方可 正式运用； （六）本点评陈述的悉数或许部分内容被摘录、引证或许被发表于揭露媒体，需点评组织 审理相关内容，法令、法规规矩以及相关当事方还有托付在外； （七）本点评陈述所提醒的点鉴定论仅对本项目对应的经济行为有用，财物点鉴定论运用 有用期为自点评基准日起一年，即点评基准日2018年2月28日至2019年2月27日止。 当点评意图在有用期内完结时，要以点鉴定论作为价值的参阅依据。超越一年，需 从头进行财物点评。 十三.财物点评陈述日 财物点评陈述日为2018年5月8日。 1. 职责声明 本通函乃依据上市规矩供给有关本公司的材料。董事愿就其一起及单个承当悉数职责，并 在作出悉数合理查询后承认，尽其所知所信，本通函所载材料在各重要方面均精确齐备， 没有误导或诈骗成分，且本通函并无遗失任何其他现实，致使本通函及其所载任何声明产 生误导。 2. 董事及监事的权益 于终究实践可行日期，下列董事及监事于本公司证券中具有权益： 依据股票期权 作为职工 方案作为到终究实践可 持股方案 参加者及行日期已发行股 个人持有参加者持有权益受让人持有权益份总数的百分比 名字 （A股） （Ａ股） （股票期权） (%)（附注1） 董事 张代铭 15,470 174,888 300,000 0.079 任福龙 0 58,296 270,000 0.053 杜德平 0 151,568 270,000 0.068 徐列 0 81,614 220,000 0.049 监事 李天忠 0 93,272 0 0.015 扈艳华 0 34,977 0 0.006 附注： 1. 凑整至最接近的三个小数位。 2. 此其间发表权益均为好仓。 除上文所发表者外，概无本公司的董事、监事及最高行政人员在本公司或任何相联法团（定 义见证券及期货法令）具有(i)依据证券及期货法令第XV部第7和第8分部须知会本公司及香 港联交所的权益或债款证券（包含依据证券及期货法令该等条文项下当作或视为由彼等具有 的权益及淡仓）；(ii)依据证券及期货法令第352条规矩须于该条所指的名册内挂号的权益或 债款证券；或(iii)依据《上市发行人董事进行证券买卖的规范守则》须知会本公司及香港联 交所的权益或债款证券。 3. 严重权益 于终究实践可行日期，除本信件所发表者外，概无董事于帝斯曼淄博收买事项中具有严重 权益。 于终究实践可行日期，本公司、其控股公司及其控股股东的隶属公司概无就本集团事务订 立其直接或直接且任何董事或监事具有任何严重权益的任何合约。 于终究实践可行日期，概无董事在本集团自最近期发布的经审理账目结算日期以来，任何 集团成员公司所收买或出售或承租、或主张收买或出售或承租的任何财物中，直接或直接 具有任何权益。 4. 竞赛权益 于终究实践可行日期，概无董事或彼等各自联络人在与本集团事务构成竞赛或或许构成竞 争的任何事务中，直接或直接具有任何利益。 5. 首要股东的权益 于终究实践可行日期，就本公司的董事所知，除本公司的董事、监事或最高行政人员外， 于股份或相关股份中具有须依据证券及期货法令第XV部第2及3分部的规矩向本公司发表的 权益或淡仓，或直接或直接具有可于本公司的股东大会上在全部情况下投票的任何类别股 份面值10%或以上权益的人士（除香港中心结算（署理人）有限公司外）如下： 占已发行股份 股东称号 股份类别 持有股份数目 总数的百分比 (%) 新华集团 A股 204,864,092 32.94 新华集团为国有独资公司，并为华鲁控股的全资隶属公司。到终究实践可行日期，华鲁 控股亦持有华鲁集团有限公司及山东华鲁世界商务中心有限公司100%权益，而该两家公司 别离持有维斌有限公司99.91%及0.09%股权。到终究实践可行日期，维斌有限公司持有 17,791,800股H股，占本公司已发行股份总数约2.86%。 张代铭先生为本公司董事长，亦为新华集团的董事长。任福龙先生为本公司的董事，亦为 新华集团的董事兼总经理。徐列先生为本公司的董事，亦为新华集团董事兼工会主席。赵 斌先生为本公司董事，亦为华鲁控股助理总经理兼纪检监察室主任。李天忠先生为本公司 监事，亦为新华集团副总经理。 6. 严重晦气改变 董事承认，自2017年12月31日（即本集团最近期发布的经审理兼并财务报表结算日期）起至 终究实践可行日期（包含当日），本集团的全体财务或运营情况概无任何严重晦气改变。 7. 专业人士及赞同书 下述各方就本通函的刊发及依彼等现行方法及布景载列彼等信件及引述彼等称号宣布书面 赞同，而有关书面赞同并未撤回： 称号 资历 中孚本钱有限公司 为可从事证券及期货法令项下第6类受规管活动（就组织 融资供给定见）的持牌法团 山东天健兴业财物点评有限公司 我国合资历估值师 据董事所深知，于终究实践可行日期，独立财务顾问及估值师并未于任何本集团成员公司 中具有任何股权，亦无可认购或委任别人认购任何本集团成员公司证券的权力（不管在法令 上可履行与否）。 据董事所深知，于终究实践可行日期，独立财务顾问及估值师概无在本公司自2017年12 月31日（即本公司最近期发布的经审理财务报表结算日期）以来，本公司所收买或出售或承 租，或主张收买或出售或承租的任何财物中，直接或直接具有任何权益。 8. 服务合约 于终究实践可行日期，概无董事或监事与本公司或本集团任何成员公司缔结或拟缔结除非 作出补偿（法定补偿在外）不然不会于一年内届满或不行于一年内停止的服务合约。 9. 投票表决 依据上市规矩第13.39(4)条，股东于暂时股东大会上所作的表决须以投票办法进行。 10. 备检文件 合同复本将由本通函刊发日期起至暂时股东大会举行日期（包含该日）止之任何作业日（大众 假日在外）的正常作业时刻内，存放于本公司香港法令顾问易周律师行，地址为香港皇后大 道东43-59号东美中心12楼，以供查阅。

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